Mārtiņš Āboliņš.

FOTO: Citadele

Juba mõnda aega kestnud kinnisvarahindade ja ehitussektori aktiivsuse kasv on tõstatanud küsimuse võimaliku läheneva kinnisvarabuumi kohta. Tuginedes sarnasele kogemusele aastatel 2008-2009, mil kinnisvarabuumile järgnes tugev majanduslangus, oleks paslik küsida: kas on põhjust muretseda? Olukorda analüüsib Citadele panga ökonomist Martins Āboliņš.

Iga kinnisvarabuum on erinev, mistõttu on võimalike kinnisvaramullide ennustamine väga keeruline. Rahvusvahelised uuringud on aga näidanud, et oluline on vahet teha eri tüüpi kinnisvarahinna buumidel, sest iga kinnisvara hinnatõus ei vii majanduslanguseni.

Üldiselt võib eluasemete hinnabuume jagada kolme suuremasse kategooriasse. Esimene neist juhtub siis, kui kinnisvarahinnad tõusevad, kuid sellega ei kaasne laenubuumi. Teisel juhul suurenevad eluasemete hinnad ja seda saadab kiire leibkondade laenumahtude kasv. Kolmandal juhul käib kinnisvarabuumiga kaasas üleüldine erasektori (sealhulgas nii leibkondade kui ka ettevõtete) laenubuum.

Rahvusvahelise valuutafondi 2015. aasta uuringus leiti, et alates 1970ndatest aset leidnud kinnisvarabuumidele järgnes enamasti eluasemehinna langus ja neist omakorda enam kui pooltel juhtudel järgnes majanduslangus. Mõju majandusele võib märkimisväärselt erineda, aga ajalooliselt seostatakse kõrgeimaid hinnabuume ja madalaimaid lõhkemisi tugeva erasektori laenukoormuse kasvuga. Kinnisvarabuumid ilma laenuturu ülekuumenemiseta on viinud väiksema tõenäosusega majanduslanguseni ja omasid keskmisest madalamat negatiivset mõju majandusnäitajatele. Siinkohal tahan rõhutada, et rahvusvahelises kontekstis oli Balti riikide kogemus aastatel 2008-2009 aset leidnud kriisi ajal kõige raskem.

Veelgi olulisem on, et eelmainitud uuringu järgi ei ole kinnisvaramullid midagi enneolematut ning igale kiirele hinnatõusule ei järgne hindade kukkumine või majanduslangus.

Selles kontekstis on kõige ohtlikumad olukorrad, kus laenud kasvavad märkimisväärselt ja ei ole vastavuses teiste põhilistest majandusnäitajatega. Seega võimaliku kinnisvaramulli äratundmiseks tuleks proovida tuvastada ja kontrolli all hoida eraisikute mullistuvad laenumahud.

Viimased Eesti kinnisvaraturu arengud võivad mõningast muret tekitada, sest kinnisvara hinnad on tõusnud kiiremini kui muud majandusnäitajad ning jõudnud eelmise kriisieelse aja tasemele. Samal ajal on märkimisväärselt kasvanud ka ehitusturu aktiivsus. Need on ohtlikud märgid, kuid tänane olukord on väga mitmel moel erinev 10 aasta tagusest. Eelkõige on riigi finantssüsteem palju stabiilsem, samuti on pankadel piisavalt kapitali ja hiljutine laenukasv on võrdne hoiustega kasvuga.

Kokkuvõttes – kui Eesti kinnisvaraturg ongi läbi elamas lühiajalist ülekuumenemist, siis tänase seisuga olulist kahju see majandusele ei teeks.