Kinnisvara-ühisrahastute turg on arenenud piirini, kus riik peab moel või teisel peagi sekkuma. Vandeadvokaat Aare Tark hoiatab ülemääraste piirangute ahvatluse eest ja soovitab turuosalisi paremini teavitada, mitte valikuvabadust vähendada.
Aare Tark: ühisrahastu tiksuv pomm ahvatleb riiki üle reguleerima (1)
26. november 2017, 21:25
Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
Omavahel nimetavad kinnisvaraettevõtjad siinset ühisrahastubuumi juba mõnda aega tiksuvaks pommiks, ning ilmselt saabki praegusest joovastusest üsna pea õpetlik peatükk Eesti majandusajaloos. Paraku toob selliste paisete lõhkemine kaasa riigi püüded veelgi rohkem ja karmimalt majandust reguleerida, mis kokkuvõttes tekitab kasu asemel kahju.
Et mind vääralt ei mõistetaks, ma pean ühisrahastust väärtuslikuks innovatsiooniks finantseerimisturul. Kickstarteri-sarnaste platvormide panus moodsasse majandusse on hindamatu, mõõda seda kas ettevõtlusse meelitatud inimestes, alguse saanud ärides või loodud toodetes. Kuid kõik ühisrahastud pole sarnased: üsna uue ärimudelina otsitakse veel oma kohta ja eks kombatakse seejuures ka seaduse ja eetika piiride venivust.
Kinnisvara-ühisrahastute puhul pole ju probleem selline rahastusvõimalus ise – kui turul on isu riskantse, aga potentsiaalselt suure tootlusega investeerimisvõimaluse järele, siis selle piiramine näiteks kohustuslike tagatisreeglite kehtestamisega vaid pärsiks turgu ja inimeste valikuvõimalusi. Praegusel kujul seisneb probleem selle rahastusvõimaluse esitlemises ja turundamises, ehk esitledes riske tegelikust palju väiksemana, on arvukatele inimestele müüdud toode, mille riskiaste käib neile tegelikult üle jõu. Ning sajad miljonid eurod tavainimeste säästuraha on laenatud välja sisuliselt ausõna peale, tingimustel, millega ükski mõistlik investor isiklikku raha eales välja ei annaks.
Kinnisvarainimesed ei tee juba mõnda aega omavahel saladust, et peavad selle äri kokkukukkumist vaid aja küsimuseks. Kõrvalseisjana ei söanda ma nii konkreetseid prognoose teha, kuid kompott kergeusklikust rahast, napist riskijuhtimisest ja (nagu paljastas viimatine juhtum Nõmme objektiga) investorite valikulisest teavitamisest teevad valuliku põrkumise reaalsusega häirivalt tõenäoliseks.
Ning hiljemalt hetkel, kui avalikkus mõistab, mil määral on ühisraha reguleerimata valdkonnas tavainimeste usku kuritarvitatud, hakkab riik kiirelt korralagedust kõrvaldama. Kiusatus finantseerimisärile uusi piiranguid kehtestada on suur, avalikkuse surve selleks veelgi suurem. Ometi tähendaks see probleemi lahendamist valest otsast, sest rohkem keelde ei tee majanduskeskkonda paremaks, vaid halvemaks.
Probleem pole ju ühisrahastuse ärimudelis – vabal turul peabki inimestel olema võimalus teha tehinguid sellistel tingimustel, nagu nad tahavad. Võimalus tavainimesel osaleda jõukohase summaga kinnisvarainvesteeringutes ja saada osa turu kasvust on ainult kiiduväärt. Investeeringute turvalisus ongi erinev, ja mida vabam turg, seda paremini see ka laenuraha hinnas väljendub. Hea majanduskeskkond pole aga selline, kus riik põhjamaiselt emaliku käega kodanikke kõige riskantse eest kaitseb. Hea majanduskeskkond on selline, kus riik kasutab enda võimu läbipaistvuse ja ausate mängureeglite kehtestamiseks.
Bürokraatiamasina loomulik tung on uute keeldude ja reeglite kehtestamine, ning keelamise asemel tarbijate kvaliteetne teavitamine nõuab riigilt tugevat enesedistsipliini. Kuid meil on tarbijate teavitamiseks nii riigiametid kui ühiskondlikud organisatsioonid, ajakirjandusest rääkimata. Uute reeglite kehtestamine on oma lihtsuses ahvatlev, sest lahendus on käegakatsutav ja riive põhimõttelisele väärtusele – lihtsale ja heale majanduskeskkonnale – ju väike ja abstraktne. Kuid just sellised väikesed sammud lihtsust ja vabadust järjekindlalt ära uhuvadki.
Tõhusaim ja kõigi osalejate jaoks parim majanduskeskkond on selline, kus oma valikutes maksimaalselt vabad inimesed teevad oma huvide parimaks edendamiseks maksimaalselt informeeritud valikuid, lähtudes ka tervest mõistusest. Kinnisvara-ühisrahastute turg on arenenud piirini, kus riik peab moel või teisel peagi sekkuma. Ent vastutustundlik oleks kasutada mõistlikult riigi autoriteeti ja sunnijõudu just turuosaliste paremaks teavitamiseks, mitte nende valikute vähendamiseks.