Kui Radissoni hotell valmis sai ja ma selle katusekohvikust Tallinna peale vaatasin, oli esimene mulje, et Tallinn on tohutu tühermaa. Platsid ja platsikesed, majalobudikud, nõukogudeaegsed garaažikompleksid, vanad tööstushooned ja lausa võsa. Kõike seda juba alates kesklinnast. Mõned sammud kaugemal on asi veel hullem. Nüüd, aastaid hiljem uuesti ülevalt linnale vaadates pole palju muutunud. Mõned platsid on saanud külge Europargi sildid, aga üldpilt on sama: kasutamata maad on nagu muda.
Samal ajal võib lehtedest lugeda, kuidas arendused ja planeeringud seisavad. Näiteks kuidas Pro Kapital üritab juba kümme aastat mere äärde Kalasadama ümbruskonda ehitada. Või Hipodroomi ala arendamine, mis arusaamatu vastuseisu tõttu venib. Või Kopli liinid, mille planeerimist alustati juba eelmisel sajandil. Või ligi 15 aastat kestev haldusterror Tartu mnt Turisti valuutapoe hoone ümber, mis päädis sellega, et eelmine kultuuriminister ei kõhelnud rikkumast ka põhiseadust, et hoone omanike ehitamisplaane pidurdada.
Ütleme otse. Tallinnas, eriti kesklinnas ja selle lähedal, on liiga keeruline ehitada. Liiga palju bürokraatiat, liiga palju planeerimist, liiga palju nõudeid, liiga palju arhitektuurilist ja muinsuskaitselist sõnaõigust. Liiga kerge on ka naabritel ja mingitel linnakodanikel ja seltsidel-kogukondadel protestida.
Õiguskord paneb paika karmid reeglid, kitsendab põhjendamatult eraomaniku õigusi ja annab liiga palju õigust kolmandatele pooltele. Kõike seda tehakse valijate ja kodanike heakskiidul, sest kinnisvaraarendaja pole ju ärimees, vaid ärikas, keda huvitab ainult kasum. Ja ehitaja on altkäemaksu andev tõbras. Karm planeerimisreeglistik on üks võimalus neile tagasi teha.
Kõik olekski tore, kui mitte arvesse võtta asja teist poolt. Igal otsusel on peale nähtava ja kohese mõju (ehituse või arenduse seiskamine) ka oma kaugem ja kaudsem mõju. Teiste riikide kogemus näitab, et seal, kus on rangem planeerimine, on ka kallimad hinnad, suuremad kinnisvarabuumid ja krahhid. Lõdva planeerimisega kohtades on hinnad ja pakkumine märksa elastsemad, buume ja krahhe on suudetud vältida.
Ei ole mõtet arvata, et Eestis oleks teistmoodi. Range planeerimiskord ei ole kaotus kinnisvaraärimeestele, vaid kõigile tarbijatele kõrgemate ostuhindade, väiksema valiku, suurema pangalaenu, sohu kolinud arenduse ja lõpuks ka võlakoorma näol. Nii ongi.
Kui tahame nii väga kaitsta ja planeerida, siis olgu nii, aga tunnistagem ausalt ka hinda, mida selle eest tuleb maksta.