Kaspar Oja: kas ehituses on ohtlik mull?

Kaspar Oja Foto: Eesti Pank

Eesti ehitusmahud kasvasid eelmise aastaga võrreldes tervelt veerandi võrra, teatas statistikaamet esmaspäeval. Eesti inimestele meenutab see uudis kohe eelmist majanduskriisi. Kas hirmudel on alust, vaeb Eesti Panga ökonomist Kaspar Oja.

Allikad: Eurostat. Koostanud Kaspar Oja, graafika Silver Alt. Foto: Allikad: Eurostat. Koostanud Kaspar Oja, graafika Silver Alt

Ilmselt ehmatas paljusid statistika, mis osutas kohaliku ehituse mahu 25-protsendilisele kasvule. Kiire elamuehituse kasv seostub eestlaste jaoks buumi ja kriisiga – viimase majandustsükli kogemus on veel piisavalt värske. Keskendungi peamiselt elamuehitussektori arengule, kuna ettevõtete küsitluste põhjal on see ka praegu kõige aktiivsem ehituse haru. On siis hirmul alust? Mida riik tegema peaks? Kas ehitusel on veel ruumi kasvada?

Kas ehituses on mull?

Ehitusmahtude kasv võib olla küll buumi tunnus, kuid see pole enamasti mitte probleem, millega peaks tingimata tegelema, vaid sümptom – turu reaktsioon nõudluse kasvule, nagu palavik gripi korral. Uute elamute lisandumine tähendab pakkumiste kasvu ja hoiab sedasi tulevikus hindade kasvu tagasi. Kinnisvara pakkumist peetakse üldiselt väga jäigaks. See tähendab, et elamispindade hulk muutub vähe ja ehitusmahud ei jõua ehitusnormide ning nõuete tõttu reageerida turuolukorra muutustele. See omakorda võimendab kinnisvara hindade hüplikkust.

Viimaste aastate areng nii kinnisvara- kui ka ehitusturul eristub 2006. ja 2007. aastast selle poolest, et majapidamiste laenukoormuse kasv ei ületa oluliselt sissetulekute kasvu ning jääb alla tehtavate investeeringute mahule. Viimase aasta jooksul on Eestis investeeritud elamufondi ligi miljard eurot, majapidamiste laenujääk on aga kasvanud 400 miljonit eurot. 2007. aastal investeeriti samuti miljard eurot, kuid laenujääk kasvas koguni 1,7 miljardi euro võrra.

Seega, isegi kui kodumaises kinnisvara- ja ehitussektoris on mull, on see suure tõenäosusega väiksem kui buumi ajal. Miks siis ikkagi karta liiga kiiret ehituse kasvu?

Kui eksportival sektoril läheks halvasti, mis vähendaks elanike sissetulekuid, siis ilmselt oleks uue kodu ostmine või remontimine esimesi kulutusi, millest loobuda. Ehitussektori majandusnäitajad on hüplikumad kui teistes harudes ja ehitus mõjutab seetõttu üldist majanduslikku heaolu võrreldes sektori suurusega ebaproportsionaalselt palju. 2010. aastal oli ehituse hõive 40 protsenti väiksem kui 2007. aastal, ülejäänud majanduses 10 protsenti. Sellised kõikumised on sotsiaalselt väga kulukad.

Ehitussektori languse muudab harilikult keerulisemaks asjaolu, et õnnetus ehitus- ja kinnisvaraturul juhtub samal ajal, kui ülejäänud majandusharud on languses. Eesti äritsükkel on sarnane meie kaubanduspartnerite omaga – oma väiksuse ja avatuse tõttu sõltume vägagi sellest, mis toimub välisturgudel. Kui meil on ehitusbuum, siis tõenäoliselt on ka meie kaubanduspartneritel. Mõne teise riigi kinnisvarasektorist alguse saanud probleem võib pangandussektori ja tooteahela kaudu kiiresti kanduda teistesse harudesse.

Eesti eksport sõltub tõenäoliselt küllaltki palju teiste riikide ehitussektorist. Investeeringud ehitussektoriga seotud tööstusharudesse, puidu-, ehitusmaterjali ja mööblitööstusesse moodustasid 2006. ja 2007. aastal kolmandiku kõigist tööstussektori investeeringutest ja vähenesid majanduskriisi ajal märksa järsemalt kui investeeringud ülejäänud majandusharudesse. Ka viimastel aastatel on puidutööstus olnud üks tähtsamaid Eesti tööstussektori kasvuallikaid.

Ehituse lühiajaline kiire kasv võib ohustada ka majanduse pikemaajalist kasvuvõimet, kui tööjõud liigub eksportivast sektorist siseturule suunatud harudesse ja majanduse konkurentsivõime saab kahjustada. Suur osa noortest võib lühiajalise ehituse kõrgseisu tõttu valida «vale» eriala, jättes õpingud pooleli. Näiteks 2007. aastal töötas tööl käivatest alla 25-aastastest meestest ehituses ligikaudu kolmandik.

Miks ikkagi kasvas ehitus nii kiiresti? Kust tuleb nõudluse kasv?

Nõudlust kinnisvara järele mõjutavad pikaajaliselt elanike sissetuleku kasv ja demograafia. Ühest küljest on Eesti elanike arv vähenenud, kuid samal ajal toimunud elatustaseme kasv tingib selle, et soovime järjest suuremaid ja mugavamaid kodusid. Elanike arvu kõrval on oluline ka rahvastiku paiknemise muutus: Eestis on jätkunud linnastumine ja samas ka elanike kolimine teistest linnadest Tallinna.

Tõenäoliselt hakkab üheksakümnendate madal sündimus mõjutama varsti ka kinnisvaraturgu, sest oma esimese kodu ostmise eas olevaid noori jääb vähemaks. See võib nõudlust mõnevõrra kärpida.

Pikaajaliste tegurite kõrval on ka teisi põhjuseid, mis võivad nõudlust kinnisvara järele tõsta. Intress on soodne, teame. Peale selle on Euroopas tõenäoliselt suurendanud nõudlust kinnisvara järele rändekriis, mis mõjutab Eestis kaudselt pigem puidutööstust ja valmis majade tootjaid. Viimasel ajal on spekuleeritud ka jagamismajanduse võimaliku rolli üle kinnisvarahindades. Kuigi Eesti ei ole nii tähtis turismi sihtkoht kui näiteks Barcelona, võib õhukese üürituru tõttu jagamismajanduse üürimudelitel olla mõju ka Eesti kinnisvaraturule.

Jagamismajanduse rollile viitab näiteks see, et välismaalaste ööbimiste arv majutusasutustes kasvab aeglasemalt kui võiks järeldada välisreiside statistika põhjal. Veebiportaalis Booking.com on üle 500 Tallinna apartemendi, mille seast võib leida nii vanalinna noobleid pesasid kui ka tagasihoidlikumaid paneelmajade kortereid. Tõenäoliselt on see turg palju suurem; veebilehel võib mõnel pakkujal olla mitu korterit ja ilmselt ei peegelda minu vaadeldud portaal kogu turgu.

Mida valitsus teha saaks?

Piirangud ehituse kasvule võivad olukorda hoopis halvendada. Ehitussektori reageerimine nõudluse muutustele on vajalik, et leevendada kinnisvara hinna kõikumisi. Valitsus saaks aga investeerides arvestada erasektori nõudlusega ja vähendada oma tellimusi ehitusteenuste järele, kui erasektori tellimused on suured. Planeeritud ehitusinvesteeringud võiks lükata edasi tulevatesse aastatesse, kui turu olukord on muutunud. Kui erasektori nõudlus ehitamise järele peaks vähenema, aitaksid valitsemissektori tellimused langust pehmendada.

Kui palju oleks Eestis üldse tarvis uusi eluruume ehitada, et katta harilikku kulumist või jõuda eluruumide kvaliteedilt Soomele järele?

On üldteada, et pärast taasiseseisvumist on ehitatud vähem uusi eluruume kui nõukogude ajal, kuid see tuleb panna konteksti. Ka demograafiline olukord on muutunud ja hiljuti ei ole toimunud suurt õnnetust, mis oleks hävitanud märkimisväärse osa elamufondist, nagu juhtus Teise maailmasõja ajal. 1950ndatest kuni 1980. aastateni ehitati Eestis keskmiselt 11 000 uut eluruumi aastas, rahvaarv kasvas samal ajal keskmiselt 14 000 inimese võrra aastas. Viimase viie aasta jooksul on ehitatud keskmiselt kolm tuhat uut eluruumi aastas, rahvaarv on aga vähenenud kahe tuhande inimese võrra aastas. Lisaks uute ehitamisele laiendati või rekonstrueeriti viimase viie aasta jooksul keskmiselt 14 000 eluruumi aastas. Viimase aasta jooksul on ehitusmahud olnud siin kirjeldatust suuremad.

Seejuures on investeeringud elamufondi Eestis võrreldes meie sissetulekutega Ida-Euroopa suurimad. Investeerime elamufondi alla viis protsenti oma SKTst, mis on sarnane Euroopa Liidu keskmisega. Ida-Euroopas jääb see näitaja enamasti paari protsendi juurde. Ka Lätis ja Leedus on see meist väiksem.

Elamufondi amortisatsiooni katmiseks piisaks ligikaudu poole väiksemast ehitusmahust kui praegu. Arvestades rahvaarvu vähenemist, säiliks eluruumide ja rahvastiku suhe veel väiksema ehitusmahu juures. See-eest selleks, et eluruumide suurus ja kvaliteet paraneksid samas tempos, nagu tõuseb viimaste prognooside põhjal elatustase, peaksid eluruumide investeeringud veel kasvama. See ei tähenda muidugi pelgalt uute majade ehitamist, vaid ka vanade nüüdisajastamist.

Eluruumide suuruselt ja kvaliteedilt jääme Soomest maha rohkem kui Soome elatustasemest üldiselt. See hinnang põhineb eluruumide netoasendusmaksumusel elaniku kohta, mis kirjeldab elamufondi väärtust. Jõukamad Euroopa Liidu riigid investeerivad elamufondi võrreldes sissetulekuga enam kui vaesemad riigid ja seetõttu võivad erinevused elamufondis olla suuremad kui üldises elatustasemes. Lääne-Euroopale järele jõudmiseks peaksid Eesti investeeringud elamutesse pikemal perioodil kasvama kiiremini kui üldine majanduskasv.

Ehitussektori kiire kasv näitab reaktsiooni nõudluse kasvule ja on iseenesest hea märk. See piirab kinnisvara hindade mullistumist. Samas peame enesele tunnistama, et ehitussektori probleemid võivad mõjutada majandust ebaproportsionaalselt palju ja Eesti tööstussektorist on oluline osa põimitud ehitus- ning kinnisvaraturu tooteahelasse. Kuigi meie eluruumide mugavus jääb veel märkimisväärselt alla meist jõukamatele Euroopa Liidu riikidele ja see justkui õigustaks suuri investeeringuid, investeerime juba praegu elamukinnisvarasse meile sarnase elatustasemega riikidega võrreldes väga palju.

Autori arvamus ei pruugi ühtida Eesti Panga ametlike seisukohtadega.