Andrus Viks: Tallinna üüriturul toimuvad lähiaastatel suured muutused

Andrus Viks Foto: Erakogu

Usun, et lähiaastatel ehitatakse Tallinna ligi paar tuhat üürikorterit, mis muudavad siinset kinnisvaraturgu tundmatuseni. Klassikalised üürimaakleri teenused asenduvad majahalduritega ning üürilevõtja esmased kulutused vähenevad kahe kolmandiku võrra, kirjutab Nordic Brokers partner Andrus Viks.

Majandus kiratseb nii Eestis kui Euroopas, kasvuootused on väiksed ja ei paista lähitulevikus paranevat. Raha pole majandusest kadunud, aga seisab pangakontodel, sest hea tootlusega investeerimisprojekte on vähe. Olukorra tõsidust ilmestab fakt, et pangad soovivad investeerimise ärgitamiseks võtta suurklientidelt hoiustamise eest teenustasu.

Kui varem võis raha suhteliselt vabalt mõnda üürilepingutega kaetud hoonesse paigutada ja oodata 8-12 protsenti tootlust, siis tänaseks on sealgi tootlus vähenenud. Jutt käib eelkõige ärihoonetest. Õnneks on mõned variandid veel siiski lauale jäänud. Tekkinud on olukord, kus investorid nõustuvad väiksema, kuid stabiilse tootlusega, mis annab võimaluse üüriturule, kus võib julgelt oodata 4-6-protsendilist aastast tootlust.

Lähiaastatel võib oodata Tallinna kahtemoodi üüriprojekte. Esiteks tekib rohkem ettevõtted, kes haldavad eraklientide üürikortereid fikseeritud tasu eest. Teiseks tulevad turule investorid, kelle ootused on 4-6 protsenti raha tootlust  ning hakkavad ehitama välja  üürimiseks mõeldud kortermaju, muutes oluliselt turusituatsiooni.

Üürilevõtja peab kolides välja käima 1000 eurot vähem kui täna ning see on paljudele klientidele oluline argument.

Uued üürimajad tulevad valdavalt 1-3-toaliste Economy-klassi korteritega või ühiselamu laadsed. Need võivad, aga ei pruugi erineda tavapärastest kortermajadest, kuid on pigem rohkem ühiskondlikku eluviisi arvestavad.

Üüriks mõeldud kortermajad kerkivad valdavalt Lasnamäele, Mustamäele ja Õismäele. Kesklinna pigem neid ei tule, sest maa hind paneb asja paika, kuid pikas perspektiivis ei saa välistada. Eraühiselamud ehitatakse, kas võimalusel ülikoolide lähedusse või kohtadesse, kus on väga hea ühistranspordi ühendus. Praegu selliseid praktiliselt ei ole, ent nõudlus, vaadates kasvõi G4Si ühiselamu täituvust, on selgelt olemas. Ühiselamuid rajades tasuks silmas pidada ka  hooajalisi töötajaid nagu näiteks ehitajad. Täna on see sektor praktiliselt katmata.

Kuna kortereid ehitatakse mitte kümnetes, vaid sadades ja tuhandetes, siis kaob suure tõenäosusega klassikaline üürimaakleri funktsioon ja võetakse tööle majahaldur või spetsiaalne ettevõte. Kui täna tuleb 2-3 toalise 500-eurose kuuüüriga korteri eest kuus esmakuluna välja käia 1500 eurot, siis üürimajade konkurentsieelis on, et esmakulud on oluliselt väiksemad - ei küsita ettemaksu ja maaklertasu, vaid ainult tagatisraha. Üürilevõtja peab kolides välja käima 1000 eurot vähem kui täna ning see on paljudele klientidele oluline argument.

Aga on ka teine pool. Usun, et selliste majade üürilepingud on suhteliselt karmid ning näiteks üüri tasumata jätmine õigeks ajaks (kas või päev või paar) toob kaasa kiire lepingu lõpetamise ning üürnik peab ruumid vabastama.

Mis puudutab igakuist üüritasu, siis see pigem ei vähene kuni nõudlus on kõrge. Tallinn kasvab kiiresti ja inimestel on vaja elamispinda. Uues turusituatsioonis võivad langeda üksnes vanemate majade ebamõistlikult kõrged üürihinnad.