FOTO: Urmas Nemvalts

Masule eelnenud laenubuumi mäletavad kõik. Nii need, kes laenasid, need, kes laenu andsid, kui needki, kes laenamata jätsid. Viimaseid oli vähe. Mäletatakse ju sedagi, kuidas konkurentsi tingimustes läksid laenutingimused viimaks täiesti utoopiliseks. Veidi utreeritult öeldes oli lihtsam laenu saada kui sellest ilma jääda.

Õppetunnina on paljudes riikides võimaliku eluasemelaenu-eufooria talitsemiseks kehtestatud kommertspankadele mõistlikud mängureeglid ning seda teed on minemas ka Eesti Pank. Pangad müüvad usaldusväärsust ja keskpank loob keskkonna, milles seda pakkuda. Teatavad piirangud mitte ei takista, vaid pigem korrastavad turgu. Nimelt selliseid samme nägi ette ka riigikogu oma tänavuse otsusega keskpangale vastavaid volitusi andes.

Otsust soosib praegu kinnisvaraturul valitsev suhteliselt stabiilne aeg. Statistikaameti andmetel tehti mullu 41 676 kinnisvara ostu-müügi tehingut koguväärtusega kaks miljardit eurot, mis tähendab, et varasema aastaga võrreldes kasvas tehingute koguarv 15 ja koguväärtus 18 protsenti. Ostu-müügi tehingu keskmine väärtus oli 48 900 eurot, mida on kaks protsenti enam kui aasta varem. Tehingute hulk oli mullu koguni kolmandiku võrra väiksem kui kinnisvaraturu kõrg­ajal ehk aastal 2006.

Niisiis on Eesti Pank otsustanud kehtestada uuest aastast antavatele eluasemelaenudele piirmäärad, mis puudutavad laenusumma ja laenu tagatisvara suhet (vähemalt 15-protsendine omafinantseering), laenu- ja intressimaksete ulatust kliendi sissetulekust (mitte üle 50 protsendi netosissetulekust) ning laenu maksimaalset võimalikku tähtaega (30 aastat). Piirmäärades tehakse ka erandeid (näiteks KredExi käenduse puhul) ning tingimused ei takista ühtki laenuvõimelist inimest eluasemelaenu saamast. Piirmäärad vastavad üldjoontes pankade praegustelegi tingimustele, kuid meede pole siiski lahtisest uksest sissemurdmine, sest buum võiks tingimusi kiiresti leevendada.

Ukse ees ulatuslikumat tehinguaktiivsuse kasvu või hinnatõusu siiski ei paista. Mullu tegi kinnisvarabüroo 1Partner Eesti suurimate kinnisvarafirmade seas uuringu, millest selgus, et ettevõtjad ise peavad hinnarallit võimalikuks viie kuni seitsme aasta pärast. Ent kui kord supp juba pajas podiseb, on hilja retsepti peale mõelda, nii et reeglite kehtestamiseks paistab olevat paslik moment.

Muidugi varitseb selliste otsuste tegemisel alati oht, et kui turg peaks ühel päeval jälle kuumaks minema, siis hakkavad supersoodsaid pakkumisi tegema igasugu tumedama taustaga võlausaldajad. Kuid ilmselt on keskpank neid riske hinnanud, rahva üldine laenuteadlikkus kasvanud ning olemas ka vastavad ametkonnad kahtlase taustaga kreeditoride ohjeldamiseks.