Mari Tamm: kõnd järsaku serval

Mari Tamm Foto: Erakogu

Tõusvad kinnisvarahinnad ning suur võlakoormus Rootsis ja teistes Põhjamaades tekitavad muret ja küsimusi. Järsk hinnalangus võib panganduse kaudu otseselt mõjutada Eesti majanduse väljavaateid, kirjutab Mari Tamm.

Eesti ajakirjanduseski on viimasel ajal kõneainet pakkunud Rootsi kinnisvarahindade kiire tõus koos majapidamiste suure võlakoormusega. Mitte ainult Rootsi, vaid ka teiste Põhjamaade – Norra, Soome ja Taani – kinnisvarahinnad on tõusnud suhteliselt stabiilselt juba alates 1990. aastate keskpaigast ning nende majapidamiste võlakoormus paistis rahvusvahelises võrdluses suur juba enne ülemaailmset finantskriisi.

Pärast ülemaailmse finantskriisi puhkemist 2008. aastal tabas Põhjala kinnisvaraturgusid tagasilöök, kuid tugevamalt raputas see üksnes Taanit. Sealsed kinnisvarahinnad langesid viiendiku võrra ja on jäänud toonasele tasemele praeguseni.

Rootsis, Soomes ja Norras oli korrektsioon tunduvalt väiksem ja lühiajalisem ning hinnatõus on jätkunud. Kuigi Põhjamaade majanduse alustalad on tugevad, on ka nende kasvuväljavaated maailmamajanduses valitseva ebakindluse tõttu tagasihoidlikud. Seetõttu tekitab tõusvate kinnisvarahindade ja suure võlakoormuse kooslus nii neis riikides kui mujal üha suuremat muret.

Eestit võib Põhjamaades toimuv mõjutada peamiselt kaht moodi. Esiteks kärbib Põhjamaade kaubanduspartnerite majandusolukorra halvenemine ka Eesti majanduskasvu väljavaadet. Teiseks moodustavad Põhjamaade suurimad pangagrupid olulise osa Eesti pangandusturust. Eestis tegutsevad pangad on 15 protsenti ressurssidest laenanud emapankadelt ja finantsturgudelt, kuigi see osakaal on alates 2009. aastast stabiilselt vähenenud.

See tähendab, et kui Rootsi pankade rahastamine muutub kallimaks või keerulisemaks, mõjutab see kindlasti Eesti suuremate pankade ja seega suure osa Eesti majanduse rahastamist. See omakorda mõjutab ka Eesti majanduse arengut.

Ühest küljest on nõudlus kinnisvara järele suurenenud, kuna majapidamiste sissetulekud on suurenenud ja elanikkond on (osaliselt sisserände tõttu) arvukam. Teisalt on eluasemelaenude intressimäärad erakordselt madalad ja laenutingimused paindlikumad, see on laenude kättesaadavust veelgi parandanud. Põhjamaades, eriti Rootsis, on levinud põhi­osamakseta laenulepingud, mille puhul tasutakse pangale vaid laenuintressi. Kuna paljude eluasemelaenude jääkväärtus ajas ei vähene, püsib ka võlatase osalt selle tõttu kõrge.

Samas ei vasta kinnisvara pakkumine mitmes piirkonnas, eelkõige suuremates linnades, nõudlusele. Põhjamaade planeerimist, ehitust ja keskkonnakaitset käsitlevad regulatsioonid teevad eluaseme rajamise kalliks, keerukaks ja aeganõudvaks.

Rahvusvahelise Valuutafondi (IMF) arvutuste kohaselt reageerib kinnisvara pakkumine nõudluse suurenemisele eriti loiult Rootsis ja Norras, mis on regiooni suurima hinnatõusuga riigid.

IMFi arvutustele tuginedes on hinnad Norra, Rootsi, Soome ja Taani eluasemeturul eelmise aasta suve seisuga vastavalt 40, 22, 12 ja 10 protsenti ülehinnatud ehk eluasemehinnad ei järgi majanduse põhinäitajate pikaajalist kasvu.

Kui kinnisvarahinnad langeksid tasakaalulisele tasemele, võiks see IMFi arvutuste kohaselt Põhjamaade majanduskasvu 2–3 protsendi võrra vähendada. Kui kinnisvarahinnad alanevad Põhjamaades järsult ja palju, vähenevad tõenäoliselt ka eratarbimine ja investeeringud. Selle tagajärjel võib halveneda pankade laenukvaliteet. Lisaks tuleb arvestada regiooni tiheda majandusliku integreeritusega, mistõttu võivad probleemid ühes riigis levida kiiresti ka mujale.

Põhjamaade majapidamiste võlakoormusega seotud riskidest rääkides tuuakse tihti välja, et suurte kohustuste juures on majapidamistel samas palju vara. Suure osa nende varast moodustavad küll kinnisvara ning aktsiad ja osakud, mille müümine võib venida ja mille müügihind võib kujuneda hinnatust oluliselt madalamaks.

Statistika näitab, et Norras on majapidamistel likviidseid varasid vähem kui võlgasid, Rootsi ja Soome puhul ületavad varad võlgasid vaid vähesel määral. Osal majapidamistel, eriti noortel peredel on uurin­gute järgi keskmisest tunduvalt vähem vara ja rohkem võlgasid, mis suurendab nende haavatavust riskide suhtes.

Rootsi keskpanga hinnangul on Rootsi finantssüsteem kinnisvaraturu ja võlakoormusega seotud riskide suhtes tundlik, isegi kui otseselt eluasemelaenudest tulenevad riskid tunduvad pankade jaoks praegu väikesed. Selle põhjuseks on eelkõige asjaolu, et suuremad Rootsi pangad rahastavad olulist osa laenutegevusest eluasemelaenude tagatisel välja antud nn kaetud võlakirjadega.

Kaetud võlakirjad on märksa lühemate tähtaegadega kui nende tagatiseks olevad laenud, mistõttu tuleb neid regulaarselt refinantseerida. Kinnisvarahindade languse korral võib usaldus võlakirjade vastu väheneda ning refinantseerimine muutuda kallimaks ja keerukamaks. Samal ajal omavad Rootsi pangad üksteise emiteeritud kaetud võlakirju, mis moodustavad pankade likviidsetest varadest päris suure osa – 2013. aasta märtsi seisuga ligikaudu 20 protsenti. Vajaduse tekkides peaks saama likviidseid varasid realiseerida, see aga ei pruugi õnnestuda, kui usaldus on kinnisvarahindade languse tõttu vähenenud.

Kaetud võlakirjade puhul tuleb arvestada ka seda, et Rootsi suurimad pangad on sellel turul nn turutegijateks, kes on kohustatud võlakirjadele ostu-müüginoteeringuid pakkuma ning vajadusel võlakirju ostma või müüma. Müügisurve korral aga kogunevad võlakirjad pankade bilanssi ja pankadel võib olla raske nende rahastamiseks vajalikke vahendeid leida.

Sarnane olukord tekkis 2008. aastal Lehman Brothersi kriisi ajal, kui Rootsi riigikassa ja keskpank andsid kaetud võlakirjade tagatisel pankadele laenu ja aitasid nad nõnda hädast välja.

Põhjamaade finantsjärelevalveasutused on kinnisvarahindade tõusust ja suurest võlakoormusest johtuvate riskide vähendamiseks kehtestanud pankadele mitmesuguseid nõudeid ja soovituslikke juhiseid. Muu hulgas on Rootsi finantsjärelevalveasutus pannud pankadele kohustuse eluasemelaenude puhul senisest rohkem kapitali kõrvale panna. Edaspidi võivad nõuded veelgi karmistuda.

Veel on raske öelda, kas rangemad nõuded kinnisvaraturgu ka jahutavad, kuid kindlasti suurendavad need pankade vastupanuvõimet võimalikele probleemidele. Finantsstabiilsuse ja ‑järelevalve eest vastutavad asutused analüüsivad olukorda pidevalt ning Põhjamaad teevad riskide hindamisel ja meetmete rakendamisel omavahel tihedat koostööd.

Autor on Eesti Panga finantsstabiilsuse osakonna juhtivspetsialist.