/nginx/o/2013/05/16/1757402t1h5013.jpg)
Vandeadvokaat Taivo Ruus kirjutab, et tõenäoliselt leiab Tartu mnt 1 krunt Tallinnas endale uue omaniku, kellel on vaja ka uut planeeringut. See tähendab jälle läbirääkimisi ja vaidlusi. Miks ei oleks võinud kohe naabritega kokkulepitult kehtestada linna kui tervikut arendavat lahendust?
Eestis juhtub sageli nii, et planeerimismenetluse käigus põrkuvad planeeriva kinnisvara omaniku huvid planeeritava maa-ala elanike huvidega. Eesti Kunstiakadeemia (EKA) uue hoone rajamine Tartu maanteele on üks selliseid näiteid. Kuivõrd planeerimismenetluses kokkulepet ei saavutatud, tuli pooltel ette võtta kohtutee. Seejärel kerkinud «juriidiliste probleemide» (EKA sõnastus) tõttu tuli neil oma algsest plaanist ikkagi loobuda ja alustada uue hoone rajamisega Kalamajas.
On täiesti selge, et kui EKA juhtkond oleks kaks aastat tagasi naaberkinnistu omanikuga kokku leppinud ja võimaldanud tema valdusele pisut rohkem päikesepaistet, oleks uus hoone praeguseks püsti. Kahjuks valiti tookord läbirääkimisteks võrdlemisi jäik positsioon ning kokkulepe jäi sõlmimata. Oma rolli kogu loos mängis linna planeerivate ametnike tuntav toetus EKA juhtkonnale. Arendajat eelistades ei pingutatud kõiki rahuldava planeeringu saavutamiseks piisavalt.
EKA uue hoone planeeringumenetlusest on tagantjärele kindlasti palju õppida. Eelkõige kerkib küsimus Tallinna ruumilise arengu kontseptsioonist või selle puudumisest. Nii põhjendati Tartu mnt 1 planeeringu kehtestamise otsust eelkõige EKA uue hoone rajamiseks korraldatud arhitektuurikonkursiga, mis lähtus akadeemia ruumivajadusest.
Just konkursi võidutöö Art Plaza olevat Tartu mnt 1 krundile igas mõttes väga hästi sobinud. Sellega nähti ette ka hädavajaliku linnaväljaku jms rajamine, võttes arvesse asukoha olusid. Võidutöö seadis esikohale väidetava avaliku huvi, mis antud oludes tähendas võimalikult kõrget torni kunsti õpetamiseks. Naabri soov säilitada oma kinnistul päikesevalgus oli linnaplaneerijate arvates vähem tähtis kui EKA huvi rajada võimalikult mahukas ja kõrge õppehoone. Kui nüüd EKA uut hoonet Tartu mnt 1 krundile ei püstitatagi, muutub sisutühjaks ka EKA hädavajadustega põhjendatud volikogu otsus. Selline olukord ilmselt ei ole enam kuidagi avalikes huvides.
Suure tõenäosusega leiab Tartu mnt 1 krunt endale uue omaniku. Tollel on kindlasti omad, uued ja teisiti põhjendatavad huvid ja soovid ning ilmselt ka vajadus uue planeeringu järele. See omakorda tähendab jälle läbirääkimisi ja vaidlusi naabritega. Nii tekibki küsimus, miks ei oleks võinud juba praegust planeeringut kehtestades lähtuda linna kui terviku arendamise kontseptsioonist ning leppida naabritega kokku kõikide huve arvestavas lahenduses?
Mõistlik oleks olnud kehtestada kohe planeering, mis võimaldaks rajada Tartu mnt 1 krundile kas Art Plaza või mõne muu sobiva, kuid veidi madalama ja vähem sügava hoone, mis naabrite huve sedavõrd intensiivselt ei riivaks ning säilitaks neile rohkem päikesevalgust ja õhku.
On üldiselt teada, et läbirääkimised annavad häid tulemusi siis, kui neid peetakse ausalt, avatult ja lugupidavalt teise poole vastu. Kahjuks on planeerimismenetluses siiani rohkem õigust ja kaitsmist väärivaid huve just tugevamal positsioonil oleval arendajal. Ka kohalik omavalitsus kipub toetama arendajate eklektilisi soove ilma selgepiirilise kontseptsioonita.
Nii tulebki päikesevalgust (säilitada) ihkavatel naabritel sageli leppida vaid arendaja ja kohaliku võimu jõuga. Siin on meil kõvasti arenguruumi võrrelduna näiteks Soome lahe teisel kaldal asuvate linnadega, kus on ammu aru saadud igaühe soovist, vajadusest ja õigusest päikesevalgusele. Selle taustal paistavad Tallinna südalinna läikivad pilvelõhkujad hoopis teistsuguses, teineteiselt peegelduvas valguses. Ei ole haruldane, et sellise peegelduse tõttu tõuseb päike mitmete linnakodanike korterites hoopis läänest ja/või loojub itta.
EKA hoone kaasus ei ole midagi erakordset. Olukorras, kus arendaja soov on ehitada talle vajalik hoone või rajatis ja naabrite soov on tagada omavalitsuse territooriumil terviklik ja säästev areng, sünnib vaidlus kergesti. Olgugi et tihtilugu kumab säästva arengu soovi varjust välja püüd säilitada senine olukord ilma igasuguse ehitustegevuseta naaberkrundil, on seegi naabrite vaatevinklist vaadatuna täiesti mõistetav. Mitte keegi ei taha kaotada kauneid vaateid merele või nõustuda päikesevalguse vähenemisega niigi hallis Eesti kliimas. Ja keegi ei peaks neid kaotama üksnes kellegi teise suurema raha või võimu tõttu.
Seetõttu on vältimatu, et kohalikul omavalitsusel on planeeringute kehtestamisel keskne ja õiglaselt tasakaalustav roll. Just erinevate huvide tasakaalustamise tagamiseks korraldab ta planeeringute koostamist ning langetab otsused olenemata sellest, kes on maa omanik.
Ent nende otsuste langetamiseks on ennekõike vaja lahendada kõik planeeringuga seotud erimeelsused ning arvestada asjaosaliste seisukohti ja huve. Seda on korduvalt oma vastavates kohtulahendites rõhutanud ka riigikohus. Seega tuleb sarnaste vaidluste edasiseks vältimiseks lihtsalt mõista, et ka Eestis on linn siiski pigem päikese all toimetav organism, mis soovib sedasama päikest näha, ja mitte ainult peegeldusena kõrvalmaja seinalt. Selles organismis on inimesed need, kelle jaoks planeeringumenetlust läbi viiakse ja kelle huve selles menetluses tuleb järgida.
Autor on Tartu mnt 1 naaberkrundi omaniku Ester Palmi lepinguline esindaja.