Urmas Arumäe ja Alar Kein: õiglane hüvitis ei võrdu vara turuväärtusega

Urmas Arumäe Foto: Mihkel Maripuu

Sundvõõrandamisel määratav turuhind tõenäoliselt alahindab minimaalset tasu, mida kinnisvara omanik muidu vabatahtliku tehingu teostamiseks aktsepteeriks, kirjutavad EBSi õiguse ja avaliku halduse õppetooli dotsent, vandeadvokaat Urmas Arumäe ja  EBSi majandusteooria ja rahanduse õppetooli dotsent Alar Kein Postimehe arvamusportaalis.

Omandi puutumatus ja omandiõiguse kaitse on demokraatlikes riikides üks olulisemaid seadusega tagatud põhimõtteid. Hoolimata sellest jätab regulatiivne raamistik riigile ja kohaliku omavalitsuse üksustele võimaluse ka kinnisvara sundvõõrandamiseks juhul, kui see on õigustatud ja vajalik üldistest huvidest lähtuvalt ning toimub õiglase ja viivitamatu hüvitise eest. Taoline kinnisvara sundvõõrandamise vajadus võib esile kerkida ennekõike suurte infrastruktuuri projektide puhul, nagu seda on näiteks Rail Baltic.

Kuigi Rail Balticu teemadel on ajakirjanduses palju sõna võetud (seda peamiselt trassi valiku teemal), siis projektiga kaasneda võivad kinnisvara sundvõõrandamise ja sellega seonduva õiglase hüvitise küsimused on jäänud seniajani piisava tähelepanuta. Põgusalt on räägitud küll sellest, et omanikud loodavad saada nn ausat hüvitist, kuid sellise hüvitise tähendust pole selgitatud. Paraku pole maade võõrandamise või sundvõõrandamise korral rakendatava hüvitise puhul aususega midagi pistmist – küsimus tuleks pigem püstitada maa omanikele pakutava nn õiglase hüvitise kohta. Käesoleva artikli eesmärk ongi tuua esile, arutleda ja juhtida tähelepanu probleemidele, elik algatada diskussioon teemadel, mis kerkivad esile seoses sundvõõrandamisel rakendatava kompensatsiooniga.

On ilmne, et Rail Balticu projekti arendavale ühisettevõttele on või saab olema kogu see projekt äriprojekt – mida odavamalt trassideks vajalik maa kätte saadakse, seda kasulikum ühisettevõttele. Trassialuste ja trassi teenindamiseks vajalike maade omandamiseks on ühisettevõttel kaks võimalust. Üheks ja ühtlasi ka lihtsamaks võimaluseks on osapoolte kokkuleppel sündiv vabatahtlik ostu-müügi tehing. Sellise tehingu korral õiglase hüvitise probleemi ei teki, sest vabatahtlik tehing saab toimuda vaid siis, kui tehingu hind rahuldab mõlemat tehingu osapoolt.

Juhul, kui maa omanik ei ole vabatahtlikult nõus tehingusse astuma, siis on teiseks võimaluseks trassialuste maade omandamiseks sundvõõrandamise rakendamine. Tõsi küll, Rail Balticu arendaja seda teha ei saaks, sest kinnisasja sundvõõrandamise taotlejaks võib seaduse teksti järgi olla vaid riigiasutus ja valla- või linnavalitsus. Kuid riik või kohaliku omavalitsuse üksus saab algatada maa sundvõõrandamise avalikes huvides ning võib sundvõõrandatud kinnisasja omandiõiguse võõrandada Rail Balticule sundvõõrandamise eesmärgi täitmiseks. Õiglase hüvitise probleem kerkibki esile just nimelt sellise maade omandamise mooduse korral.

Õiglase ja viivitamatu hüvitise nõue sundvõõrandamise rakendamisel on fikseeritud nii meie põhiseaduses  (paragrahvis 32) kui ka kinnisasja sundvõõrandamise seaduses (KASVS) paragrahvis 2. KASVS paragrahvi 16 lg 1 järgi saadakse kinnisasja sundvõõranditasu erakorralisel hindamisel väljaselgitatud sundvõõrandamisele määratud kinnisasja maksumusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga ning «see tasu ei või olla madalam kinnisasja harilikust väärtusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga».  Asja hariliku väärtuse mõiste annab tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) paragrahv 65, mille järgi on asja harilikuks väärtuseks selle kohalik keskmine müügihind ehk turuhind. Seega, vastavalt kehtivale regulatiivsele raamistikule võib õiglase hüvitisena (täpsemalt öeldes selle alampiirina) käsitleda sundvõõrandamise objekti turuhinda. Kuid kas õiglase hüvitise ja kinnisvara turuväärtuse vahele on korrektne võrdusmärki panna, ehkki eelkirjeldatud regulatiivne raamistik seda võimaldaks?

Olles läbi viimas uurimust, mis käsitleb õiglase kompensatsiooni ja turuhinna vahelisi seoseid ning kompensatsiooni arvutamise metoodikat sundvõõrandamise kontekstis, leiame, et selline reeglistik ja praktika võib, aga ei pruugi tagada omaniku seisukohast õiglast hüvitist sundvõõrandatava kinnisvara objekti eest. Ühelt poolt võib kritiseerida mõiste «turuhind» ebamäärasust regulatiivses raamistikus, mis võimaldab turuhinda nii ajalises kui ka ruumilises dimensioonis mitmeti tõlgendada. Teiselt poolt ning ühtlasi ka palju tõsisemaks probleemiks on aga nn turuhinna sobivus õiglase hüvitisena majandusteoreetilistest alustest lähtuvalt.

Majandusteoreetiliselt peaks õiglane kompensatsioon kindlustama omanikule samasuguse heaolutaseme nagu see tal vahetult enne sundvõõrandamist oli. Turuhinnaga võrdsustatud kompensatsioon võib, aga ei pruugi seda kindlustada.

Tooksime alljärgnevalt esile selle, miks turuhind võib alahinnata omaniku minimaalset aktsepteeritavat kompensatsiooni.  Turuhind (isegi kui see on ajaliselt, ruumiliselt ja objekti erinevate karakteristikute suhtes kohandatud) peegeldab vaid marginaalse (viimase) tehingu osapoolte kokkuleppel saavutatud hinda ning ei pruugi näidata minimaalset tasu, mille eest sundvõõrandatava kinnisvara omanik oleks nõus kinnisvara loovutama. Kui sundvõõrandatava kinnisvara omanik pole oma kinnisvara turule müüki pannud, siis tuleb eeldada, et hetke turuhind ei vasta minimaalsele tasule, mida omanik aktsepteeriks kinnisasja eest, vaid pigem alahindab seda.

Selline lõhe turuhinna ja minimaalse loovutamistasu vahel võib tuleneda: 1) omaniku ja turu erinevatest ootustest turuarengute suhtes; 2) lõhest objekti turuhinna ja tehtud kulutuste või taastamisväärtuse vahel (turusituatsioonist või geograafilisest asukohast tulenevalt ei pruugi kinnisvara turuhind katta kinnisvara objekti taastamisväärtust või siis kulutusi, mida kinnisvara omanik on selle parendamiseks teinud); 3) indiviidide riskikartlikkusest (kindlustunde ja status quo säilitamise väärtustamisest) või 4) sageli ka sellest,  et turuhind ei arvesta kinnisasjaga seonduvaid turul mittekaubeldavaid väärtusi selle omaniku jaoks (nt objekti kui lapsepõlve- või olemasoleva kodu subjektiivne emotsionaalne väärtus selle omanikule, harjumuspärase keskkonna väärtus jne). Taoliste turul mittekaubeldavate väärtuste väärtustamine on ilmselt kohasem ja olulisim just pikaajaliste ja aktiivsete omanike puhul.

Kõik eelpoolloetletud asjaolud tähendavad, et turuhinnal baseeruv hüvitis ei pruugi tagada omaniku seisukohalt õiglast hüvitist. Samas tuleb aga ka teadvustada, et turuhind on üldjuhul mõjutatud tehingukuludest (sh maksudest) ja muudest turumoonutustest, mistõttu turuhind võib põhimõtteliselt ka ülehinnata sundvõõrandatava kinnisvara omaniku minimaalset loovutamistasu (eeldusel, et turuhinnaga võrdsustatud hüvitise saajal erinevalt turul vabatahtliku tehingu sõlminust maksusid ja lõive tasuda ei tule).

Meie arvates on siiski tõenäolisem, et turuhind alahindab minimaalset tasu, mida sundvõõrandatava kinnisvara omanik vabatahtliku tehingu teostamiseks aktsepteeriks. Seega, õiglast hüvitist ei tohiks automaatselt võrdsustada vara turuväärtusega! Arvame, et seoses Rail Balticu projekti käivitamisega vajaksid kindlasti ülevaatamist ja analüüsimist ka sundvõõrandamise kehtiv regulatiivne raamistik Eestis ning turuhinna ja õiglase hüvitise seosed selleks, et täiustada sundvõõrandamisel rakendatava kompensatsiooni arvutamise metoodikat ja viia see enam vastavusse majandus-teoreetiliste alustega ning õigluse printsiibiga.

Oleme käesolevas artiklis põgusalt käsitlenud vaid maa omaniku seisukohalt õiglast kompensatsiooni, kuid kindlasti vajaks käsitlemist ka see, mis on teise osapoole – riigi või kohaliku omavalitsuse üksuse (ühiskonna kui terviku) – seisukohast õiglane kompensatsioon.