Korrusmajad Lasnamäel

FOTO: Peeter Langovits

Praegu on korraldatud suurem kampaania maamaksu tõusu vastu Tallinnas. Teema lähemal analüüsimisel selgub, et selle tõstmise poolt leidub mitmeid kaalukaid argumente.

Praeguse maamaksusüsteemi kujunemine

Praeguse maamaksustamise hinna ja maamaksu määramise valikud tehti aastatel 1993-1994. Maksustamishind kujundatakse maaga toimunud tehingute hindade alusel. Algselt oli ette nähtud korraline hindamine iga kolme aasta tagant. Hiljem seadust muudeti ja nüüd peab valitsus keskkonnaministri ettepanekul algatama maa hindamise tehinguväärtuste olulise muutumise korral. Viimane hindamine toimus 2001. aastal.

Seega ei ole vahepealsed valitsused seadust täitnud, kuna maa hind ometi on viimaste aastate jooksul väga oluliselt kasvanud. Seaduse nõuet tuleks nüüd ka täitma asuda. Kui valitsus oleks õigel ajal viinud läbi maa uue nõuetekohase hindamise, peaksid umbes praegu kehtestatud suurusega maksumäärad juba mõnda aega kehtima. Seega tegi Tallinna linnavalitsus kaudselt ära riigi tegemata töö.

Arvan, et Tallinna volikogus oleks ka praegu võimalik kokkulepe saada, et kui uus hindamine ükskord läbi viiakse, langetab linn vastavalt maksumäära, nii et maks absoluutnumbrites vähemalt eramaja kruntidele enam ei suureneks.

Maksukriitikud on esitanud ka ettepaneku, et las maksavad ainult arendajad ja mitme krundi pidajad, aga teatavasti peavad hangeldajad ja arendajad niigi käibemaksu ja tulumaksu maksma ning praegune seadus ei võimalda omavalitsusel neilt rohkem lisaks võtta. Põhimõtteliselt võiks ju seadusandja lubada omavalitsustel tulubaasi laiendada ja siin oleks jälle vaja ka valitsuse panust. Ainult lisakruntidelt maksu võttes ei jääks maksutulust eriti midagi alles.

Maamaksu tõstmine - kas korrusmajade vandenõu eramukruntide vastu või maaomanike õiglase panuse kehtestamine?

Kui püüda üldistada, kes on tüüpilised Tallinna korrusmaja ja eramaja elanikud, võiks pilt olla järgmine: korrusmaja elanik on rohkem mitte-eesti kui eesti rahvusest (madalamasse) keskklassi kuuluv töötav inimene või väikeettevõtja ja tema perekond, samuti maalt linna kolinud noor üürnikupere; eramutes elavad enamasti eesti rahvusest jõukamasse keskklassi kuuluvad töötajad või jõukad ettevõtjad ning nende pered, samuti teatud osa endale ammusel ajal krundi soetanud ja maja ehitanud praeguseks eakamad inimesed (nn vananõmmekad jt). Vastavate elanikkonnarühmade valimiseelistused on samuti nähtavad.

Kui vaadelda iseseisvusajal Tallinna tehtud kulutusi teedeehitusele või tänavavalgustusele, võib näha, et viimasel ajal on peaaegu kõik väikesedki Nõmme, Pirita, Kristiine, Kakumäe jm teed ja tänavakesed asfalteeritud ning valgustatud. Tõsi, enamiku investeeringutest päris uutes eramurajoonides on teinud arendajad. Kui teha aga vastav arvutus, tuleks ilmselt selgelt välja, et elaniku kohta on eelnimetatud piirkondades kulutatud märksa rohkem maksumaksja raha kui korruselamuasumites.

Korrusmajarajoonide kvartalisisesed teed on aga täiesti ära laguneda lastud. Nii on paradoksaalsel kombel ka keskerakondlik linnavalitsus doteerinud pigem rikkamaid eramajaomanikke kui oma vaesemaid põhivalijaid mägedel.

Lihtne arvutus näitab, et näiteks ühesuguse 100 m teelõigu ehitamine ja hooldamine 4-5 eramaja vahel teenindab u 10-15 inimest, korrusmajade vahel aga 200-300 inimest. Nii on vahe 15-20 korda eramajade kasuks. Vee- ja kanali trassidega on sama lugu, selle eest peaks küll hoolitsema erafirma Tallinna Vesi, aga investeeringurahad on ju kogutud senistelt tarbijatelt. Eramajad saavad oma liitumise tasuta. Olen ise korteriomanikuna korteriühistu esimees ning lähisugulase kaudu ka eramajakinnistu omanik ning ei leia, et maksutõus oleks ebaõiglane.

Praegune maksudiskussioon tuleb kasuks selle poolest, et aitab välja tuua linna eri asumite arenguprobleeme ning linna senist arendamise ebaühtlust korrusmajade kahjuks. Ilmselgelt eramajade elanikud tarvitavad autot teistest suhteliselt rohkem (mis paistab silma kasvõi Pirita tee või Vabaduse pst-Pärnu mnt ummikute ja džiibimeeste sellekohase pideva virisemise puhul). Kiiremas korras tuleks valitsusel kehtestada ka kaualubatud maks automootori lisanduvale kubatuurile ning see samuti teedeehitusse suunata. Kes ummistab, saastab ja lõhub teid kõige rohkem, peaks selle eest ka rohkem maksma. Korruselamute kompaktne paiknemine võimaldab samas rohkem kasutada ühistransporti.

Kuna krundid paneelmajade ümber ulatuvad sageli vaid mõne meetri kaugusele vundamendist, tuleb maamaks ka uue määra järgi korteri kohta suhteliselt väike. Heidetakse ette, et kortermajade elanikud kasutavad majadevahelisi linnale kuuluvaid maid tasuta. Ometi on see ju siiski kõigi linlaste ühiskasutuses, seda ei tohi tarastada ega sulgeda nagu eramaad. Samuti on suured linnale kuuluvad avalikud parkmetsad eramajade rajoonides. Põhiline vahe maksu suuruses tuleb ikkagi sellest, et korrusmajas on sama maa peale 5-9 kodu üksteise peale laotud kõigi sellest tulenevate ühishädade ja probleemidega. Maakasutus on selle võrra efektiivsem, mis ongi linnalise asustuse mõte. Üks maamaksu eesmärke ongi motiveerida tühjade ja ebaratsionaalselt kasutatavate kruntide intensiivsemat kasutuselevõttu linnas.

Eramaale sissetungijale ässitatakse koer kallale, kutsutakse politsei või lastakse ta kohapeal maha (nagu mõne aja eest juhtus) ning õigust jääb ülegi. Kas selliste privaatsete idülliliste oaaside omamine maapuuduses vaevlevas ning rahvast tulvil pealinnas pole mitte suur eelisõigus või isegi luksus? Ning see kehtib ka nn vananõmmekate puhul, kes n-ö kogemata on saanud multimiljonärideks. Vastavat asjaolu võiksid mõista ka need, kes praegu populistlikult üldse maamaksu kaotamist või minimeerimist nõuavad. Kes tahab kangesti isiklikke metsatukki ja aasasid omada ning samas selle eest väga vähe maksta, sellele võiks soovitada maale elama minekut.

Lahendus: asumite tsoneerimine ja maamaksu diferentseerimine

Linnaosad ja asumid tuleks tsoneerida ning kortermajade maade maksu võiks ilmselt proportsionaalselt isegi rohkem tõsta, viidates eelnimetatud linna avaliku maa osalise kasutamise argumendile. Praegu on maks väike küll. See on poliitiliste valikute küsimus.

Vastuargumentidena on toodud ka, et seadust tehes ei arvestatud asjaolu, et maa hinna kergitajaks võib suurel määral saada väljapoolt Eestit investeeritud või pangalaenu toel paigutatud raha, millel vähem tegemist meie nn «vanade» maaomanike tuludega, kes ei kavatse oma maad müüa. See on tõsine argument, aga samas ei löö maksutõus nn vanu «heauskseid omanikke» ka nii rängalt, et sunniks kedagi oma põliskodust välja kolima, nagu maksuvastased jälle populistlikult väidavad. Suur osa maaomanikke on ilmselgelt aga nii heal järjel, et ei paneks maksutõusu tähelegi.

Probleemiks võib nimetada asjaolu, et senine ühetaoliste maksumäärade kehtestamine omavalitsuste volikogudes ei arvesta planeeringuid ega konkreetse asumi maa väärtust. Kõigile lajatatakse n-ö ühe puuga. Rakendada võiks regressiivset pinnaühiku maksumäära suurte kruntide korral, kus planeering keelab krundi tükeldamise ja olemasoleva haljastuse muutmise (näiteks Nõmme mändidega krundid). Asumite tsoneerimine ning väärtuslike ja kaitstavate haljasalade väljaselgitamine ning nende eest mõõdukalt alandatud (25-40 protsenti) maksumäära rakendamine ei tohiks tehniliselt olla suur probleem.

Järgnevatel aastatel kahjuks peaks maamaks olema küll selge linnale tulu teenimise allikas, vastasel korral ei suuda linn aidata rahastada kaualubatud ja väga vajalikke investeeringuprojekte ning ka selleks eraldatud Euroopa Liidu toetusfondide raha jääb kasutamata. Järgmises ELi eelarves ilmselt Eesti enam suure toetusega arvestada ei saa. Linnavalitsuse korruptsiooniapsudele ja põhjendamatule meediakulule viidates ei tohiks valitsuserakonnad hakata iga hinna eest ka Tallinna arengut saboteerima (nii all-linnas kui Toompeal).

Tallinlasena olen muide nördinud valitsuse liiga väikesest osalusest üleriigilise tähtsusega linna teeprojektide kaasrahastamisel, mida pealegi negatiivse eelarve koostamisel võidakse veelgi nudida. Asi kisub sinnapoole, et Ülemiste ristmikukompleks, Põhjaväil, väike ringtee, Peterburi tee rekonstrueerimine jm linna ja riigi ülivajalikud esindusprojektid jäävadki ellu viimata ehk lõputult venima. Olemasoleva tulubaasiga ei suuda linn praeguseidki teid sõidukorras hoida, rääkimata uutest suurtest projektidest. Muidugi tuleks eelarvest välja heita ka kõik ebamõistlikud kulutused.

Praegused ja ka tulevikus linna arengust suurimad võitjad ehk maaomanikud peaksidki hakkama oma seisusele kohaselt rohkem koormat kandma ja tulevikku panustama. Eestis on seni kõikvõimalikud varandusega seotud maksud olnud üliväikesed. Skandinaavias peetakse arvestatavaid varandusmakse aga kogukonna solidaarsuse ja sidususe lahutamatuks osaks. Linna parem elukeskkond ning planeeringus taotletud eesmärkide ellurakendamine tõstab omakorda kõikide kruntide ja korterite väärtust.