Andres Suik: Kinnisvaraga on jokk

Andres Suik Foto: Postimees.ee

Viimase aja moesõnaks Eestis on juriidiline korrektsus ehk jokk, millest on tuletatud ka ühe suurema partei valimisloosung. Tegelikult peetakse nn joki all silmas pigem juriidilist ebakorrektsust ehk olukorda, kus seadused on ebapiisavad või auklikud või kus riiklikud järelevalveorganid on võimetud oma ülesandeid õiglasel viisil täitma.

Kuigi juriidilist ebakorrektsust esineb eri valdkondades, on selge, et kõige rohkem jokki ehk siis juriidiliselt ja eetiliselt väga kaheldavat käitumist kohtab Eesti kinnisvaraturul.

Ühestki teisest valdkonnast pole võimalik leida nii palju juhtumeid, mis on pälvinud inimeste ja ajakirjanduse negatiivset tähelepanu. Mõned näited, mis esimesena meenuvad seoses poliitika ja kinnisvara suhetega – Keila-Joa kinnisvaraskandaal, Tallinnas Sakala keskus, samuti maksumaksja raha eest kinnisvara kinkimine nn noortele peredele ja sundüürnikele ning kõige tipuks muidugi vabariigi valitsuseni ulatuv maadevahetuse skandaal.

Mineviku skandaalid

Kinnisvaraga seotud poliitilisi jokke leiab ohtralt ka minevikust, vahest kõige tuntum on Tallinna Kesklinna valitsuse korterite erastamise skandaal. Vähem on neid negatiivseid näiteid, kus otseselt pole poliitika ja kinnisvara seostele osundatud – näiteks korterite müük Hiiu parki sanatooriumi numbritubade nime all ning korterite müük Pirita rannahoonesse korterbüroode nime all.

Siiski on väheusutav, et mis tahes suuremad kinnisvara arendusprojektid saaksid toimuda poliitikute heakskiiduta. Samuti on väheusutav, et enamik kinnisvaraga seotud poliitilistest kuritarvitustest oleks üldse kunagi avalikkuse ette jõudnud – kinnisvaraga seotud jokkide arv on märksa suurem kui see, mida lihtsurelikud teavad.

Lisaks sellele, et Eesti majandust ja linnapilti kahjustab kinnisvara-jokk kõrgemal riiklikul ja omavalitsuse tasemel, ei saa midagi head öelda ka inimeste kaitse kohta madalamal tasemel ehk siis igaühte puudutavates kinnisvaratehingutes.

Kas te teate näiteks, et kehtiva seaduse ja kohtupraktika kohaselt võib teie korteri või maa maha müüa teile täiesti võõras inimene, ning kui pärast tekib teie kinnisvarale nn heauskne omanik, olete oma varast ilma?

Tuntuim näide on kümneid miljoneid kroone maksnud Brunhild-Dorothea Tiesenhauseni Toompeal asuva maja müük vale-Tiesenhauseni poolt, kus Tiesenhauseni-nimelise passiga naine tegi notari juures müügivolituse nn tankistile, kes esines omakorda valenime ja valepassiga.

Notarid pettust ei märganud ja maja müüdigi omaniku teadmata maha. Kui Tiesenhauseni vanaproua koos tütrega oma majja asja tegi, oli nende üllatus suur ning uue nn heauskse omaniku jutt lühike: tema on heauskne ostja ja maja on tema.

See kaasus lahenes kuuldavasti veel suhteliselt õnnelikult, sest politsei tegi head tööd ning suudeti tuvastada, et nn heauskne omanik ei olnudki tegelikult heauskne omanik.

Kui aga teie maja või korter ei asu Toompea nõlval ja pole väärt kümneid miljoneid kroone, on tõenäoline, et analoogses olukorras jääksite oma varast ilma.

Enda riisikol

Ettevaatlik tuleks olla ka värske, 15. jaanuari 2007. aasta riigikohtu otsuse valguses, millest tulenevalt kannab iga inimene ise riski, kui ta sõlmib kinnisvarafirmaga lihtkirjaliku eellepingu kinnisvara ostuks – kuigi seaduse kohaselt on kinnisvarafirma kohustatud tagama nõutavas vormis lepingute sõlmimise, ning kõik lepingud seoses kinnisvaraga, sealhulgas ka eellepingud, tuleks sõlmida notariaalselt.

Praegusel juhul sõlmis kinnisvarafirma oma juhi isikus, kes on samas ka Eesti parlamendivalimistel osaleva kristliku partei juht (valimisloosung «ausalt on võimalik»), lihtkirjaliku eellepingu kliendile kinnisvara müügiks.

Lepiti kokku müügihind ja see, et müügileping vormistatakse notariaalselt pärast maa kinnistamist. Pärast maa kinnistamist aasta hiljem ei soovinud kinnisvarafirma vahepealset suurt maa hinnatõusu arvestades enam kokkulepitud müügilepingut sõlmida ning lõpetas tema enda ettevalmistatud eellepingu tühisusele viidates kliendiga suhtluse.

Kinnisvarafirma petliku tegevuse tagajärjel kandis klient olulist kahju. Kui kinnisvarafirma aasta hiljem müügilepingu notariaalsest vormistamisest keeldus, ei olnud enam võimalik kelleltki sama raha eest samaväärset maatükki osta. Kinnisvara hinnatõusust tekkinud kasum jäi täies ulatuses klienti petnud kinnisvarafirmale.

Samas saaks riigikohtu seisukoha järgi praegusel juhul kliendi kahjuna käsitleda ainult kulutusi, mis on kantud seoses läbirääkimiste pidamisega enne kehtiva lepingu sõlmimist: läbirääkimistega kaasnenud sõidukulud, lepinguprojektide koostamise kulud jms.

Et kinnisvarafirmad üldjuhul esitavad kliendile allkirjastamiseks nende enda ettevalmistatud tüüplepingu ning sõidukulu näiteks Tallinna linna piires ei tohiks ületada umbes 50 krooni, siis toodud näite puhul olemegi jõudnud järjekordse jokini. Kinnisvarafirma võib pahauskselt keelduda eellepingu täitmisest, saada sellest tegevusest tuhandetesse või ka miljonitesse kroonidesse ulatuvat tulu. Petetud inimene saab riigikohtu seadusetõlgenduse kohaselt «hüvituseks» naeruväärse umbes 50 krooni.

Ühtlasi võib nimetatud riigikohtu otsusest tuletada sõnumi kinnisvarafirmadele – nähtavalt kasulikum on sõlmida lihtkirjalikke eellepinguid ningseadusest tulenevat kohustust eellepingu notariaalseks vormistamiseks mitte täita!

Notariaalse eellepingu täitmatajätmise korral saaks kinnisvarafirma vastu esitada nii kohustuste täitmise nõude kui ka täies ulatuses kahju hüvitamise nõude.

Kui kinnisvarafirma jätab oma kohustuse eellepingu notariaalseks vormistamiseks täitmata, on tema olukord märgatavalt soodsam – sellisel juhul ei saa kinnisvarafirma vastu esitada mingeid nõudeid, soovi korral võib kinnisvarafirma jätta oma kohustused ostja ees täitmata ning saada ise ostja asemel kasu kinnisvarahindade tõusust.

Loomulikult ei saa öelda midagi halba valdava enamiku ausate kinnisvarafirmade kohta, sest enamikul juhtudel täidetakse ka lihtkirjalikke eellepinguid, mida praktikas sõlmitakse Eestis rohkem kui notariaalseid eellepinguid.

Veel üks võimalus

Kuid halb on see, et seaduste ja kohtupraktika koostoimes on loodud veel üks võimalus jätta inimene kinnisvara ostes vajaliku juriidilise kaitseta. Kõik kinnisvarafirmad ei tegutse samaväärsel professionaalsel ja eetilisel tasemel.

Lihtne on ju öelda, et sõlmige igal juhul kinnisvarafirmadega notariaalne eelleping, kuid arvestadades üksikisiku läbirääkimisjõudu, soovitatakse inimese nõude peale notariaalne eelleping sõlmida tal ilmselt mujale minna.

Jokk kinnisvaras ei lõpe täielikult kunagi, ka mitte siis, kui kinnisvaraseadusi täiustatakse ning järelevalve kinnisvarapettuste suhtes tõhusamaks muutub. Et juriidiliselt kaheldavate kinnisvaratehingutega ja ka otseselt kinnisvarapettustega on võimalik suhteliselt primitiivsel viisil suurt raha teenida, on alati inimesi, kes seda üritavad.

Kuid kinnisvarajoki vähendamisele saab kaasa aidata igaüks. Näiteks valides riigikogusse ja kohalike omavalitsuste volikogudesse selliseid poliitikuid, kes vähemalt teadaolevalt pole ebaausate kinnisvaratehingutega seotud.

Teiselt poolt on igaühel võimalus ka enda ja teiste inimeste huvide kohtulikuks kaitseks. Näiteks saab igaüks kohtus vaidlustada seadusega vastuolus olevat planeeringut või juriidiliselt ebakorrektselt väljastatud ehituslubasid.

Vähemalt ühel eelmainitud kinnisvara-joki juhtumil on inimeste poolt oma huvide kohtulik kaitsmine ka edukaks osutunud: 2006. aasta lõpus seiskus Hiiu elanike kaebuse alusel ja tulenevalt Tallinna halduskohtu kohtulahendist sanatooriumi-elumaja ehitamine parki.